Fraser Centrepoint Confianza

Fraser Centrepoint Confianza Fraser Centrepoint Trust ("FCT") es un fondo de inversión inmobiliaria ("REIT") cotiza en la Bolsa de Singapur Valores Trading Limited (la "SGX-ST") el ejercicio 05 de julio de 2006. de FCT comienza el 1 de octubre. Cartera de propiedades de FCT comprende las siguientes propiedades comerciales suburbanos en Singapur: Causeway Point, North Point, Anchorpoint, YewTee Point, Bedok Point y Changi City Point (colectivamente, las "Propiedades"). El REIT también adquirió su última propiedad, el punto de la ciudad Changi ("CCP") el 16 de junio de 2014. Además de poseer propiedades comerciales de plano, FCT también posee 31,17% de las unidades de hectáreas de Real Estate Investment Trust ("H-REIT"). H-REIT, un asociado de la FCT, es un REIT minorista centrada en Malasia que cotiza en el Mercado Principal de Bursa Malaysia Berhad Valores. Su cartera de propiedad se compone de Subang Parade (Selangor), Mahkota Parade (Melaka), Wetex Parade (Johor), Plaza Central y Landmark central (Kedah) ". Clave de pizarra J69U. SI | FCT: SP Capitalización bursátil 1.82 B (en base a 916,840,040 unidades) Precio de mercado / acción 1,98 SGD (a partir del 14 de agosto 2015) Sector Bienes Estate Investment Trust Fraser Centrepoint Limited ("FCL"), patrocinador de FCT y el mayor partícipe, posee 41,26% de FCT. Los principales accionistas de FCL son tailandesa Bebidas de Sociedades Anónimas ("Thai Beverage") y TCC Activos Limited ("ATCC"). Ambas empresas están relacionadas con El multimillonario tailandés, Charoen Sirivadhanabhakdi, el segundo hombre más rico de Tailandia. Esta información se actualizará a medida que en 28 de noviembre 2014. ¿Qué es un REIT? Para los fundamentos de lo que es un Real Estate Investment Trust y como un REIT es normalmente estructura, echa un vistazo a nuestro artículo REIT 101. ¿Cómo lograr FCT crecimiento? FCT, como todos los otros REITs, podría emprender tres formas de crecimiento orgánico: aumento de alquiler, iniciativas de mejora de activos (AEI) y de reciclaje de capital. Para experimentar el crecimiento inorgánico, FCT bien podría adquirir otras propiedades o realizar desarrollos totalmente nuevos. Vamos a discutir cada método para lograr el crecimiento. El concepto detrás de aumento de alquiler es sencilla para un REIT minoristas como FCT: aumentar el tráfico de compradores a los centros comerciales, y usted puede ordenar a las rentas más altas. Los minoristas siempre quieren estar donde el tráfico es más pesado comprador. Con la creciente demanda de este tipo de espacios, los REIT con centros comerciales de alto tráfico puede comandar alquileres más altos de sus inquilinos. Al estar situado al lado de una estación de tren o intercambiador de autobuses es un punto a favor, como es cualquier factor que atraerá a la gente a los centros comerciales. Todas las propiedades de FCT se sientan cerca de una estación de metro, y se reparten de manera uniforme por toda la isla en ciudades suburbanas (de ahí el riesgo de canibalización es baja). Fuente: presentación de los inversores FCT 3Q15 Alquiler de reversión es una métrica que los inversores REIT podrían utilizar para realizar un seguimiento de las tasas de alquiler. Es la diferencia entre los tipos de medios de alquiler para el nuevo contrato de arrendamiento y el contrato de arrendamiento anterior generalmente contratada hace 3 años. Una reversión renta positiva significa que las tasas de alquiler se han incrementado. AEI, en su corazón, se trata de maximizar la productividad por pie cuadrado. Esto se puede lograr mediante la mejora de mix comercial o renovación de todo el centro comercial para que se vea más nuevo, el cual a su vez puede aumentar los alquileres. FCT en el pasado ha realizado cambios de imagen en Causeway Point, North Point y Anchorpoint. Estos AEI producido al menos 10% de ROI de FCT, y un total de S $ 255 millones en la creación de valor neto, que es básicamente la diferencia entre las ganancias acumuladas en las valoraciones de propiedad y el CAPEX relativa a la AEI. Reciclaje de capital implica la eliminación de los no tan grandes propiedades, la liberación de dinero en efectivo, y el uso del dinero en efectivo para adquirir una propiedad con una mejor perspectiva. FCT nunca ha hecho esto, pero no podemos descartar la posibilidad de FCT hacer esto en el futuro (leer más bajo oportunidades). Crecimiento inorgánico se puede lograr a través de adquisiciones o desarrollo greenfield. FCT ha realizado 4 adquisiciones desde 2010 (ver más abajo). Fuente: presentación de los inversores FCT 3Q15 REIT que llevan a cabo el desarrollo greenfield comprarían tierras para desarrollar la propiedad al igual que un promotor inmobiliario. Pero las regulaciones REIT locales restringen el gasto de un REIT en desarrollos totalmente nuevos a un máximo de 10% de su patrimonio. Para evaluar el desempeño operacional de FCT, deberíamos mirar a las tasas de ocupación de cada propiedad, tráfico comprador, de ingresos brutos, rentas de la propiedad netas (NPI), así como alquiler de reversión como se mencionó anteriormente. ¿Cuáles son otros indicadores para analizar el rendimiento de FCT? No hemos mencionado cómo controlar un REIT sus necesidades de financiación. REITs Singapur están legalmente obligados a distribuir al menos el 90% de su beneficio distribuible a los partícipes. A diferencia de las empresas no REIT que por lo general retienen una parte de su beneficio neto para reinversiones, los REIT no tienen el privilegio de mantener sus ganancias y la reinversión de ellos para el crecimiento futuro. Así que si un gerente REIT desea crecer, necesita recaudar fondos adicionales. Esto explica por qué muchos REITs, si no todos, tienen relativamente altos engranajes mientras buscaban financiamiento de los mercados de capital y los bancos. Esto significa que a medida que un inversor REIT, uno tiene que ser capaz de identificar los REITs que no sólo son capaces de crecer (que puede aumentar sus alquileres o adquirir las mejores propiedades), pero también capaz de gestionar hábilmente sus necesidades de financiación. Un par de indicadores financieros que uno debe mirar sería: engranajes (préstamos totales / activos totales), la cobertura de intereses (EBIT / intereses), el perfil de vencimientos de deuda (más desplegada y cuanto más tiempo mejor), fuentes de financiación (el más variado mejor), y la proporción de deuda garantizada a toda la deuda (la menor es la mejor). Un perfil financiero sano y bien gestionado, como el bajo apalancamiento, se puso el REIT en una posición más favorable para aprovechar las oportunidades cuando ha llegado el momento (como en una recesión propiedad cuando las propiedades son baratas en todas partes). En este caso, el REIT puede asumir deuda adicional sin demasiada preocupación por que revienta su límite de endeudamiento y de violar un pacto de la deuda. ¿Cómo ha FCT estado haciendo? Utilicemos ahora estas métricas para evaluar el rendimiento pasado de FCT. En el frente operativo, la mayoría de las propiedades de FCT parecen estar haciendo bastante bien. El índice de ocupación se situó en el 96,5% al ​​30 de junio de 2015, mientras que el tráfico comprador ha sido constante en los últimos trimestres. Alquiler de reversión ha sido positivo en 2015 (ver capturas de pantalla a continuación).